Capacité d’Emprunt : Comment la Calculer Précisément ?

Votre capacité d’emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter pour financer votre projet immobilier. C’est le premier calcul à effectuer avant même de commencer vos recherches de bien, car il détermine votre budget d’achat réel.

En 2025, avec des règles strictes imposées par le HCSF (taux d’endettement plafonné à 35%, durée limitée à 25 ans), comprendre précisément sa capacité d’emprunt est plus crucial que jamais. Une erreur de calcul peut conduire à chercher un bien trop cher (refus de financement) ou trop modeste (sous-optim isation de votre projet).

Ce guide exhaustif vous explique comment calculer votre capacité d’emprunt avec précision, quels revenus sont pris en compte, comment optimiser votre résultat et quels sont les pièges à éviter.

Définition de la Capacité d’Emprunt

La capacité d’emprunt représente le montant maximum qu’un établissement bancaire est prêt à vous prêter en fonction de vos revenus, charges existantes et situation personnelle.

Différence capacité d’emprunt vs pouvoir d’achat immobilier

Capacité d’emprunt : montant du crédit uniquement Pouvoir d’achat immobilier : capacité d’emprunt + apport personnel

Exemple :

• Revenus nets : 3 500€/mois
• Capacité d’emprunt : 220 000€ (sur 20 ans à 3,80%)
• Apport personnel : 30 000€
• Pouvoir d’achat immobilier : 250 000€
• Budget bien après frais notaire : ~232 000€

Les 3 critères déterminants

La capacité d’emprunt repose sur 3 piliers réglementaires :

1. Taux d’endettement maximum : 35% Vos charges de crédit (tous crédits confondus) ne peuvent dépasser 35% de vos revenus nets.

2. Reste à vivre minimum Après paiement des mensualités, il doit vous rester suffisamment pour vivre décemment (variable selon composition familiale).

3. Durée maximum : 25 ans Sauf exceptions (primo-accédants, VEFA + travaux), la durée est plafonnée à 25 ans (300 mois).

Les courtiers IOBSP avec IOBSP Solutions disposent de calculettes intégrées pour simuler instantanément la capacité d’emprunt. Interface multi-scénarios, prise en compte automatique des prêts aidés et export PDF inclus. Découvrir les outils

Formule de Calcul Détaillée

Formule simplifiée (approximation)

Capacité d'emprunt = (Revenus nets × 35%) × 12 × Durée (années) / (1 + Taux × Durée / 2)

Exemple :

• Revenus nets : 3 000€/mois
• Taux crédit : 3,80%
• Durée : 20 ans

Capacité = (3 000 × 0,35) × 12 × 20 / (1 + 0,038 × 10)
Capacité = 1 050 × 240 / 1,38
Capacité ≈ 182 600€

Formule exacte (mathématiques financières)

Capital = Mensualité × [1 - (1 + i)^(-n)] / i

Où :
- Mensualité = Revenus nets × 35%
- i = Taux mensuel = Taux annuel / 12
- n = Nombre de mois total

Exemple avec formule exacte :

• Revenus nets : 3 000€/mois
• Mensualité max : 1 050€
• Taux annuel : 3,80% → Taux mensuel : 0,317%
• Durée : 240 mois

Capital = 1 050 × [1 - (1,00317)^(-240)] / 0,00317
Capital = 1 050 × 167,53
Capital = 175 907€

Important : Cette capacité EXCLUT l’assurance emprunteur. Il faut déduire ~0,35% pour obtenir la capacité réelle :

• Mensualité totale : 1 050€
• Assurance mensuelle (~0,35%) : ~52€
• Mensualité crédit seul : 998€
• Capacité d’emprunt réelle : 167 000€

Tableau de capacité selon revenus et durée

Hypothèses : Taux 3,80%, assurance 0,35%, endettement max 35%

Revenus nets	15 ans	20 ans	25 ans
2 000€	93 000€	118 000€	139 000€
2 500€	116 000€	148 000€	174 000€
3 000€	139 000€	177 000€	209 000€
3 500€	162 000€	207 000€	244 000€
4 000€	186 000€	236 000€	278 000€
5 000€	232 000€	295 000€	348 000€
6 000€	279 000€	354 000€	418 000€
8 000€	372 000€	473 000€	557 000€
10 000€	465 000€	591 000€	696 000€

Capacités indicatives - simulation précise recommandée

Revenus Pris en Compte

Tous les revenus ne sont pas traités de la même manière par les banques. Certains sont comptabilisés à 100%, d’autres partiellement ou pas du tout.

Revenus comptabilisés à 100%

✅ Salaire net mensuel fixe (CDI, fonctionnaire)

• Base du calcul
• Salaire après impôt à la source
• Stabilité = maximum valorisation

✅ Pensions de retraite

• Comptabilisées intégralement
• Très stable donc bien valorisée
• Attention à l’âge pour durée crédit

✅ Revenus fonciers nets (location)

• Si bien déjà loué avec bail en cours
• Calcul : loyers - charges - taxe foncière - imposition
• Généralement 70% des loyers bruts comptabilisés

✅ Allocations familiales (si > 3 enfants)

• Montant mensuel fixe
• Durée de perception connue
• Comptabilisées jusqu’à majorité enfants

Revenus comptabilisés partiellement

📊 Primes contractuelles fixes (13ème mois, prime annuelle)

• Comptabilisées à 100% si contractuelles
• Moyenne sur 2-3 dernières années
• Lissage mensuel : Prime annuelle / 12

📊 Heures supplémentaires régulières

• Comptabilisées à 50-70%
• Moyenne des 12 derniers mois
• Justification : bulletins de salaire

📊 Commissions et variables (commerciaux)

• Comptabilisées à 50-70%
• Moyenne des 2-3 dernières années
• Tendance haussière valorisée

📊 Revenus TNS/profession libérale

• Moyenne des 3 dernières années (bilans comptables)
• Comptabilisation : 50-100% selon régularité
• Tendance évolution très importante

📊 Pensions alimentaires reçues

• Comptabilisées à 100% si jugement
• Durée limitée (jusqu’à majorité enfants)
• Justificatif obligatoire

Revenus NON comptabilisés

❌ Revenus exceptionnels (prime ponctuelle, héritage) ❌ Allocations chômage (sauf fin de droits > 12 mois restants) ❌ Bourses étudiantes ❌ Revenus non déclarés (travail au noir) ❌ Aides sociales ponctuelles (RSA, prime activité avec réserves) ❌ Plus-values mobilières (sauf récurrence prouvée)

Cas particuliers

🏢 Auto-entrepreneurs :

• CA déclaré - 34% ou 50% abattement (selon activité) = revenu net
• Minimum 2-3 ans d’activité
• Tendance croissance importante
• Comptabilisation conservatrice : 50-70% du revenu net moyen

👨‍⚕️ Intérimaires :

• Moyenne 12 derniers mois si régularité
• Comptabilisation 70-80% si activité continue
• Secteur médical/BTP mieux valorisé

👔 CDD :

• Si promesse CDI : comptabilisé à 100%
• Si CDD seul : difficile (sauf secteur Education Nationale)
• Succession CDD même employeur : 80%

💼 Période d’essai :

• Si période essai validée : 100%
• Si en cours : 50-70%
• Lettre employeur confirmation titularisation valorisée

Charges Déductibles

Vos charges existantes réduisent votre capacité d’emprunt car elles augmentent votre taux d’endettement.

Charges prises en compte à 100%

🔴 Crédits en cours :

• Crédit immobilier existant
• Crédit à la consommation
• Crédit auto/moto
• Crédit renouvelable
• Prêt étudiant

Mensualité complète déduite des revenus pour calcul endettement.

🔴 Pensions alimentaires versées :

• Si jugement ou convention
• Montant mensuel fixe
• Durée restante prise en compte

🔴 Loyer actuel (selon banques) :

• Certaines banques déduisent le loyer
• Logique : sera supprimé après achat résidence principale
• D’autres ne le déduisent pas (approche plus souple)

Charges NON déduites

✅ Charges courantes : électricité, eau, internet, téléphone ✅ Transport : essence, transports en commun ✅ Alimentation et loisirs ✅ Impôts : déjà déduits du revenu net (prélèvement à la source)

Stratégies de réduction des charges

1. Solder crédits consommation avant demande

• Crédit conso 300€/mois = -50 000€ capacité emprunt (20 ans)
• Utiliser épargne pour solder = gain capacité majeur

2. Suspendre utilisation crédit renouvelable

• Même non utilisé, la réserve disponible compte
• Résilier ou réduire le montant autorisé

3. Regrouper crédits

• Allonger durée = mensualité réduite
• Améliore taux endettement immédiatement

Exemple impact :

• Revenus : 3 500€
• Crédit conso : 250€/mois
• Sans crédit conso : capacité 220 000€
• Avec crédit conso : capacité 170 000€
• Perte : 50 000€ !

Le Taux d’Endettement de 35%

Règle stricte du HCSF

Depuis janvier 2022, le taux d’endettement maximum est plafonné à 35% (charges de crédit / revenus nets), avec seulement 20% de flexibilité pour dossiers exceptionnels.

Calcul du taux d’endettement

Taux d'endettement = (Charges de crédit mensuelles / Revenus nets mensuels) × 100

Exemple 1 : Dossier acceptable

• Revenus nets : 4 000€
• Crédit existant : 200€
• Nouveau crédit immobilier : 1 200€
• Charges totales : 1 400€
• Taux endettement : 35% ✅ (limite exacte)

Exemple 2 : Dossier refusé

• Revenus nets : 3 000€
• Crédit conso : 300€
• Nouveau crédit immobilier : 900€
• Charges totales : 1 200€
• Taux endettement : 40% ❌ (dépassement)

Exceptions 20% des dossiers

Les banques peuvent déroger à la règle des 35% pour maximum 20% de leur production mensuelle, sous conditions strictes :

Profils éligibles aux dérogations :

• ✅ Primo-accédants jeunes avec revenus élevés (> 5 000€)
• ✅ Reste à vivre confortable (> 1 500€/personne)
• ✅ Apport personnel significatif (> 20%)
• ✅ Évolution professionnelle prévisible
• ✅ Patrimoine existant important
• ✅ Gestion bancaire exemplaire

Taux acceptables en dérogation : 36% à 38% maximum (rarement plus)

Lissage de crédits

Pour respecter les 35% lors d’un achat avant vente (double crédit temporaire), les banques proposent le lissage de prêt :

Principe :

• Mensualité unique englobant les deux crédits
• Limite à 35% respectée
• Répartition variable entre prêt relais et crédit final
• Ajustement automatique après vente bien actuel

Exemple :

• Crédit ancien : 800€/mois (capital restant 100K€)
• Crédit nouveau : 1 500€/mois (250K€)
• Total théorique : 2 300€/mois
• Revenus : 6 000€ → 35% = 2 100€ max
• Solution lissage : mensualité unique 2 100€
• Après vente bien actuel : retour à 1 500€

Le Reste à Vivre

Le reste à vivre est le montant qui vous reste après paiement de toutes les charges, y compris le crédit immobilier.

Calcul du reste à vivre

Reste à vivre = Revenus nets - Charges totales (dont crédit immobilier)

Exemple :

• Revenus nets : 3 500€
• Crédit immobilier : 1 200€
• Autres charges crédit : 0€
• Reste à vivre : 2 300€

Minimums requis selon situation

Les banques appliquent des seuils minimums selon la composition du foyer :

Composition foyer	Reste à vivre minimum
Personne seule	800€ à 1 000€
Couple sans enfant	1 200€ à 1 500€
Couple + 1 enfant	1 500€ à 1 800€
Couple + 2 enfants	1 800€ à 2 200€
Couple + 3 enfants	2 200€ à 2 600€

Seuils variables selon banques et zone géographique (Paris : seuils +20%)

Reste à vivre vs taux d’endettement

Pour les hauts revenus, le reste à vivre peut être plus contraignant que le taux d’endettement.

Exemple paradoxal :

• Revenus : 12 000€/mois
• 35% = 4 200€ mensualité max
• Mensualité visée : 4 000€
• Taux endettement : 33% ✅ (OK)
• Reste à vivre : 8 000€ ✅ (excellent)

Mais :

• Revenus : 2 500€/mois
• 35% = 875€ mensualité max
• Mensualité visée : 875€
• Taux endettement : 35% ✅ (limite)
• Reste à vivre : 1 625€ ✅ (juste acceptable)

Pour les bas revenus, c’est généralement le reste à vivre qui limite :

• Revenus : 1 800€/mois
• 35% = 630€ théorique
• Mais reste à vivre minimum : 800€
• Mensualité max réelle : 1 000€ ❌ → Impossible
• Mensualité max acceptable : 700€ (reste à vivre 1 100€)
• Capacité réelle limitée par reste à vivre, pas taux

IOBSP Solutions intègre le calcul automatique du reste à vivre dans ses simulateurs de capacité d’emprunt. Alertes en temps réel et recommandations d’optimisation personnalisées. Essayer la plateforme

Simulateurs en Ligne

Types de simulateurs

1. Simulateur capacité d’emprunt :

• Entrées : revenus, charges, durée, taux
• Sortie : montant maximum empruntable

2. Simulateur mensualités :

• Entrées : montant crédit, durée, taux
• Sortie : mensualité mensuelle

3. Simulateur durée :

• Entrées : montant crédit, mensualité, taux
• Sortie : durée nécessaire

4. Simulateur taux :

• Entrées : montant, durée, mensualité
• Sortie : taux effectif

5. Simulateur comparatif :

• Comparaison multi-scénarios
• Impact variations (taux, durée, apport)
• Tableau d’amortissement complet

Paramètres à ajuster

Pour une simulation précise, renseignez :

Obligatoires :

• ✅ Revenus nets mensuels exacts
• ✅ Charges de crédit existantes
• ✅ Apport personnel disponible
• ✅ Durée souhaitée (15, 20, 25 ans)
• ✅ Taux d’intérêt estimé (3,5% à 4%)

Optionnels (précision) :

• ✅ Taux assurance emprunteur (0,30% à 0,50%)
• ✅ Frais de dossier (0€ à 1 000€)
• ✅ Frais de garantie (0,8% à 1,5%)
• ✅ Type de bien (neuf vs ancien)
• ✅ Zone géographique (frais notaire variables)

Limites des simulateurs

⚠️ Les simulateurs donnent une estimation mais ne remplacent pas l’analyse bancaire réelle qui prend en compte :

• Votre historique bancaire (découverts, épargne)
• La qualité de gestion de vos comptes
• Votre âge et situation professionnelle
• La localisation et type de bien visé
• Le contexte de marché actuel

Écart réalité vs simulation : ±10% à 15% fréquent

Optimiser sa Capacité d’Emprunt

8 Leviers d’optimisation

1. Augmenter son apport personnel (gain : +5% à +10% capacité)

• Effet direct : réduit le montant à emprunter
• Effet indirect : améliore le taux obtenu (-0,10% à -0,20%)
• Cumul des effets = impact majeur

2. Solder les crédits consommation (gain : +20 000€ à +50 000€)

• 200€/mois libérés = +35 000€ capacité (20 ans)
• Utiliser épargne ou rachat de crédits

3. Allonger la durée du prêt (gain : +30% capacité)

• 20 ans → 25 ans = +25% à +30% capacité
• Mais : coût total crédit +15% à +20%
• Arbitrage à faire selon priorité

4. Inclure les primes et variables (gain : +10% à +20% capacité)

• Fournir justificatifs 3 dernières années
• Démontrer récurrence et stabilité
• Courrier employeur confirmant

5. Co-emprunter (gain : x2 capacité)

• Revenus cumulés des deux emprunteurs
• Attention : engagement solidaire
• Idéal couple marié/pacsé

6. Déclarer tous les revenus (gain : +5% à +15%)

• Revenus fonciers existants
• Pensions alimentaires reçues
• Allocations familiales (si > 3 enfants)

7. Optimiser le taux d’assurance (gain : +5 000€ à +15 000€)

• Assurance groupe banque : 0,35% à 0,50%
• Délégation externe : 0,15% à 0,30%
• Économie mensuelle = capacité supérieure

8. Démontrer une gestion bancaire saine (gain : passage acceptation)

• Aucun découvert 6 mois avant demande
• Épargne régulière visible
• Mouvements transparents
• Lettre explicative si incidents passés

Cas pratique d’optimisation complète

Situation initiale :

• Revenus : 3 200€/mois (salaire fixe uniquement déclaré)
• Prime annuelle : 3 000€ (non mentionnée)
• Crédit conso : 250€/mois (24 mois restants, capital restant 5 500€)
• Apport : 15 000€
• Durée visée : 20 ans
• Capacité initiale : 145 000€

Optimisations appliquées :

1. Intégration prime : 3 000€ / 12 = 250€/mois → Revenus 3 450€ (+8%)
2. Solde crédit conso avec épargne : mensualité libérée
3. Passage durée 25 ans (selon projet)
4. Délégation assurance : 0,20% vs 0,40%

Situation optimisée :

• Revenus pris en compte : 3 450€
• Charges : 0€
• Durée : 25 ans
• Taux assurance optimisé
• Capacité finale : 230 000€ (+59%!)
• Coût optimisation : 5 500€ (solde crédit conso)
• Gain net capacité : 85 000€

FAQ : Capacité d’Emprunt

Ma capacité d’emprunt est-elle la même dans toutes les banques ?

Non, elle peut varier de ±10% à 15% selon les banques. Chaque établissement a sa propre grille de scoring et ses critères d’appréciation. Certaines banques sont plus souples sur les profils TNS, d’autres sur les jeunes actifs. Un courtier IOBSP connaît ces spécificités et oriente votre dossier vers les banques les plus favorables à votre profil.

Puis-je emprunter si mon taux d’endettement dépasse 35% ?

C’est très difficile mais pas totalement impossible. Les banques ont un quota de 20% de leurs dossiers qui peuvent dépasser les 35%, réservés aux profils exceptionnels : hauts revenus (> 6 000€/mois), excellent reste à vivre (> 2 000€), apport conséquent (> 20%), gestion bancaire parfaite. En pratique, comptez sur 35% maximum et optimisez votre dossier pour y entrer.

Les revenus de mon conjoint comptent-ils si on n’emprunte pas ensemble ?

Non, si votre conjoint n’est pas co-emprunteur, ses revenus ne sont pas comptabilisés. Mais attention : en cas de mariage ou PACS, certaines banques peuvent considérer les revenus du couple pour évaluer la solidité globale, même si un seul emprunte. Pour un célibataire, seuls ses propres revenus comptent évidemment.

Mon apport augmente-t-il ma capacité d’emprunt ?

Directement : non, l’apport n’augmente pas le montant que vous pouvez emprunter (déterminé par vos revenus et le taux d’endettement). Indirectement : oui, car un apport conséquent (> 15%) vous permet souvent d’obtenir un meilleur taux (-0,10% à -0,20%), ce qui augmente légèrement la capacité. Surtout, l’apport augmente votre pouvoir d’achat immobilier (capacité + apport).

La capacité d’emprunt diminue-t-elle avec l’âge ?

Oui, pour deux raisons : 1) La durée maximale du prêt est limitée par l’âge de fin de remboursement (généralement 75-80 ans selon banques). À 55 ans, difficile d’obtenir un prêt sur 25 ans. 2) L’assurance emprunteur coûte beaucoup plus cher avec l’âge (x2 à x3 après 50 ans), réduisant la capacité. Solution : délégation d’assurance avec tarifs optimisés seniors.

Conclusion : Maximisez Votre Capacité d’Emprunt

Comprendre et calculer précisément votre capacité d’emprunt est la première étape indispensable de tout projet immobilier. Ne vous fiez pas aux calculettes approximatives en ligne sans analyse détaillée de votre situation.

Points clés à retenir :

• ✅ Capacité = (Revenus × 35%) sur durée max 25 ans
• ✅ Tous les revenus ne comptent pas à 100%
• ✅ Charges existantes réduisent drastiquement la capacité
• ✅ Reste à vivre parfois plus contraignant que taux d’endettement
• ✅ Optimisation possible : +30% à +50% capacité
• ✅ Simulation précise indispensable avant recherche bien

Checklist avant simulation :

• ✅ Relevés bancaires 3 derniers mois (soldes moyens)
• ✅ Bulletins salaire 3 derniers mois
• ✅ Dernier avis imposition
• ✅ Justificatifs primes/variables si applicable
• ✅ Tableaux amortissement crédits en cours
• ✅ Estimation apport disponible
• ✅ Durée souhaitée (15/20/25 ans)

Erreurs à éviter :

• ❌ Surestimer ses revenus pris en compte
• ❌ Oublier un crédit en cours
• ❌ Négliger l’assurance emprunteur dans le calcul
• ❌ Viser le maximum absolu (prévoir marge sécurité)
• ❌ Ignorer le reste à vivre minimum

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Pour les courtiers IOBSP, maîtriser le calcul de capacité d’emprunt est fondamental. C’est le premier service à valeur ajoutée que vous apportez à vos clients, et celui qui conditionne toute la suite du projet. Avec IOBSP Solutions, vous disposez d’outils de simulation professionnels qui vous font gagner un temps précieux tout en garantissant précision et conformité réglementaire.